Préavis, état des lieux et dépôt de garantie : quitter son logement locatif

Un locataire d'un logement vide doit en principe respecter trois mois de préavis, réduit à un mois dans les zones tendues et dans certains cas particuliers (mutation, perte d'emploi, raisons de santé, bénéfice de certaines aides ou d'un logement social, etc.) ; en location meublée, le préavis est d'un mois. Le congé se donne par lettre recommandée avec avis de réception, remise en main propre contre récépissé ou émargement, ou acte d'un commissaire de justice. Ensuite, un état des lieux de sortie contradictoire compare l'état du logement à celui de l'entrée, et le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai d'un ou deux mois selon l'état des lieux. Ces règles viennent de la loi du 6 juillet 1989 ; elles évoluent, donc vérifiez la version en vigueur sur service-public.fr.

Les durées de préavis

La liste des communes en zone tendue est fixée par décret ; consultez le site officiel ou la fiche de service-public.fr pour savoir si votre commune est concernée. Si vous invoquez un motif réduisant le préavis, précisez-le dans la lettre et joignez le justificatif (attestation de l'employeur, certificat médical, notification d'attribution, etc.). À défaut, le propriétaire peut contester la réduction du préavis.

La forme et le point de départ du congé

Le préavis court à compter de la réception de la lettre par le propriétaire (date de première présentation pour la lettre recommandée), de la date de la remise en main propre signée ou de la date de l'acte du commissaire de justice. Envoyez la lettre suffisamment tôt pour que le délai coïncide avec votre date de départ. Conservez les preuves d'envoi.

Contenu conseillé de la lettre :

1. vos nom, adresse et ceux du propriétaire (ou de l'agence) ;
2. l'adresse du logement et la date de fin souhaitée ;
3. la durée du préavis invoquée et le motif éventuel ;
4. la mention « congé du bail » ;
5. la date, la signature et, en cas de colocation ou de bail conjoint, la signature de chacun.

Pendant le préavis, vous devez le loyer et les charges jusqu'à la fin, sauf si le logement est reloué plus tôt à un autre locataire avec votre accord.

L'état des lieux de sortie

L'état des lieux est contradictoire : vous et le propriétaire (ou son représentant) le réalisez ensemble, et vous le signez tous les deux. Il décrit chaque pièce, les murs, sols, équipements et relève les compteurs. Si le propriétaire et vous n'arrivez pas à vous entendre, l'un ou l'autre peut recourir à un commissaire de justice, dont les frais sont partagés dans les conditions fixées par la réglementation.

Conseils pratiques :

• prenez des photos datées de chaque pièce avant de rendre les clés ;
• comparez avec l'état des lieux d'entrée : seule une dégradation par rapport à l'entrée peut justifier une retenue, hors usure normale ;
• nettoyez le logement et réparez ce qui est à votre charge (petites réparations locatives, remplacement d'ampoules, joints, trous importants) ;
• relevez les index des compteurs d'eau, d'électricité et de gaz, avec photos ;
• remettez toutes les clés et exigez un document le constatant.

Le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois pour une location meublée. À la fin du bail, le propriétaire dispose de :

• un mois pour le restituer si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée ;
• deux mois si des différences sont constatées.

Le propriétaire peut retenir des sommes justifiées : loyers et charges impayés, réparations locatives, remise en état au-delà de l'usure normale. Il doit justifier chaque retenue par des devis ou factures. Il peut conserver une provision (dans une limite) en attendant la régularisation annuelle des charges dans une copropriété. Si le dépôt n'est pas restitué dans le délai légal, il est majoré, pour chaque mois de retard commencé, de 10 % du loyer mensuel en principal, au profit du locataire, sauf si le retard est imputable au locataire (par exemple s'il n'a pas communiqué sa nouvelle adresse). Pensez donc à la donner par écrit.

Exemple chiffré (illustratif). Loyer de 700 € hors charges, dépôt de 700 €. L'état des lieux fait apparaître un joint de salle de bains à refaire (devis de 90 €) et une porte à repeindre pour 60 €. Le propriétaire peut retenir 90 + 60 = 150 € s'il le justifie, donc restituer 550 € dans le délai de deux mois, car il y a des différences. Si le logement est conforme, il doit restituer 700 € dans le mois. Ces chiffres sont des exemples.

Articuler le préavis avec le déménagement

• Calez le jour de déménagement avant ou sur la fin de préavis, pour pouvoir nettoyer et faire l'état des lieux.
• Si votre nouveau logement est disponible avant la fin du préavis, vous restez redevable de l'ancien loyer jusqu'au terme : évitez un double loyer en choisissant les dates de bail et de préavis ensemble.
• Informez votre assurance habitation de la fin du bail (voir contrats à transférer ou résilier).

Litiges avec le propriétaire

En cas de désaccord sur une retenue ou un préavis :

1. envoyez un courrier recommandé avec justificatifs ;
2. saisissez la commission départementale de conciliation (gratuite) ;
3. en dernier recours, le tribunal compétent peut être saisi ; une association de défense des locataires peut vous orienter.

Pour tout cas particulier (colocation, bail mobilité, logement social, logement de fonction), demandez l'avis de l'ADIL de votre département, qui délivre des conseils juridiques gratuits.

Questions fréquentes

Puis-je partir avant la fin du préavis ?

Oui, mais vous devez le loyer jusqu'à la fin du préavis, sauf si le logement est reloué plus tôt.

Le propriétaire peut-il refuser mon préavis réduit ?

S'il estime que le motif ou le justificatif n'est pas valable, il peut le contester. Joignez des pièces claires et, au besoin, saisissez la commission de conciliation.

Faut-il refaire les peintures en partant ?

Pas nécessairement : l'usure normale et la vétusté ne sont pas à la charge du locataire. Seules les dégradations qui dépassent l'usage normal peuvent donner lieu à retenue.

Sources

• Service-Public.fr — fiches sur le préavis, l'état des lieux et le dépôt de garantie
• ANIL et réseau des ADIL — conseil juridique gratuit sur le logement
• Legifrance — loi n° 89-462 du 6 juillet 1989